上周（ 2017/10/23-2017/10/29） 40 個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交環(huán)比下降 2%；10 月截至上周累計(jì)日均成交環(huán)比 9 上月下降 12%，較去年 10 月下降 40%。由于受到高基數(shù)和信貸收緊的影響， 十月地產(chǎn)銷售成交依舊弱勢， 三四線城市成交降幅繼續(xù)擴(kuò)大， 但一二線城市的基數(shù)效應(yīng)已逐漸減弱。 另一方面， 上周保利地產(chǎn)發(fā)行國內(nèi)首單租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上交所審議通過，該項(xiàng)目是具有一定權(quán)益型 REITs 屬性的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品， 發(fā)行規(guī)模 50 億且發(fā)行人可以根據(jù)自身情況在兩年的有效期內(nèi)靈活安排發(fā)行批次和規(guī)模， 雖然離海外的成熟 REITs 產(chǎn)品屬性有不小差異，但我們認(rèn)為此次計(jì)劃獲批或預(yù)示著 REITs 推進(jìn)的加速， 房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)將進(jìn)一步推進(jìn)，相關(guān)配套政策落地可期。 我們認(rèn)為近期在宏觀經(jīng)濟(jì)見頂信號逐漸顯現(xiàn)的背景下，行業(yè)政策邊際寬松的拐點(diǎn)或最早于年末來臨，我們對 4 季度保持謹(jǐn)慎樂觀的判斷，維持板塊中立評級， 推薦組合： 1）龍頭房企：萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)；2）區(qū)域主題：華夏幸福、首開股份、招商蛇口； 3） REITs 受益題材：嘉寶集團(tuán)、金融街、世茂股份等。

支撐評級的要點(diǎn)

板塊行情： 上周 SW 房地產(chǎn)指數(shù)上漲 1.35%，滬深 300 指數(shù)上漲 2.42%，相對收益為-1.07%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在 28 個(gè)板塊排名中排第 10 位。個(gè)股表現(xiàn)方面， SW 房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前 5 位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：大港股份、中茵股份、中房地產(chǎn)、 *ST 新梅、陽光城。

公司動態(tài)： 濱江集團(tuán) 30 億元公司債發(fā)行完畢； 榮盛發(fā)展以 8.8 億元收購美盛源置業(yè) 100%股權(quán)； *ST 松江獲得江西省撫州市兩塊工業(yè)用地；；萬科 A 2017 年前三季度歸母凈利潤同比上漲 34%；北辰實(shí)業(yè) 2017 年前三季度歸母凈利潤同比上漲 97%；保利地產(chǎn) 2017 年前三季度歸母凈利潤同比上漲 16%；華夏幸福 2017 年前三季度歸母凈利潤同比上漲 35%；榮盛發(fā)展 2017 年前三季度歸母凈利潤同比上漲 28%等。

政策新聞： 北京統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)前三季度商品房銷售面積同比降 49.2%；長沙住建委規(guī)定商品房銷售搖號前 3 天須發(fā)公告；上交所表示保利租賃住房 REITs 推出對其他房企有借鑒作用；杭州首宗“只租不售”宅地 4.5億成交，由杭州國資委旗下企業(yè)競得；住建部聯(lián)合央行銀監(jiān)會發(fā)文，嚴(yán)禁違規(guī)“首付貸”；天津房管局表示率先將住房租賃企業(yè)納入備案管理范圍；發(fā)改委、住建部部署開展商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合檢查；東入局房產(chǎn)電商市場挑戰(zhàn)與嘗新。

行業(yè)數(shù)據(jù)： 上周 40 個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交 486 萬平米，環(huán)比下降 2%；10 月截至上周累計(jì)日均成交 58 萬平米，環(huán)比 9 上月下降 12.1%，較去年10 月下降 39.7%。其中，一、二、三線城市上周成交面積分別環(huán)比變化：-3.8%、 6.1%、 -13.9%，北上廣深環(huán)比變化分別為： 34.6%、 -25.1%、 16.2%、-14.3%。 14 個(gè)重點(diǎn)城市住宅 3 個(gè)月移動平均去化月數(shù)為 5.9 個(gè)月，環(huán)比上升 0.03 個(gè)月。前周 100 個(gè)重點(diǎn)城市土地合計(jì)成交規(guī)劃建筑面積 2,691 萬平米，環(huán)比上升 0.6%；年初至今累計(jì)成交 9.02 億平米，同比上升 18.9%。