人口紅利漸遠(yuǎn)，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)漸重，供需不平衡，市場空間巨大

近年來我國人均壽命提升，生育率下降，老齡化迅速，勞動人口數(shù)量銳減，老年撫養(yǎng)比快速上升，家庭小型化趨勢明顯，老人空巢獨(dú)居增多，失能和高齡老人比例高，養(yǎng)老需求爆發(fā)，亟待解決。養(yǎng)老市場供需嚴(yán)重不平衡，有效供給缺乏，匹配程度低，公立機(jī)構(gòu)一床難求，私立機(jī)構(gòu)兩極分化，養(yǎng)老需求者多在“漫長等待”與“高昂費(fèi)用”之間猶豫矛盾。痛點無法解決，催生巨大市場空間。

從初步探索到搶灘登陸，房企保險醫(yī)療攜手，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入黃金期

以“養(yǎng)老噱頭”圈地及促銷已成“過去式”，房企+保險+醫(yī)療機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)攜手，適老物業(yè)開發(fā)+保險產(chǎn)品設(shè)計+醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，打通開發(fā)運(yùn)營全過程；“知名度+美譽(yù)度”，部分實力房企及險資形成口碑養(yǎng)老產(chǎn)品線，如萬科隨園，保利慧享福，上實瑞慈，綠城烏鎮(zhèn)雅園，泰康人家，遠(yuǎn)洋椿萱茂，復(fù)星星堡等；各路資本加快布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

土地、資金、盈利模式，三大核心要素

一次供地不超5公頃，見縫插針的分散式養(yǎng)老杜絕圈地開發(fā)，也帶來用地性質(zhì)混亂、成本高企、存量改建遭抗議；金融政策全面支持，政策性貸款/專項債/保險資金成三大資金來源；開發(fā)利潤/租金收益/服務(wù)附加/資產(chǎn)升值，風(fēng)險收益拆分匹配成為核心；美國三大養(yǎng)老REITs：VTR.N，HCP.N，Welltower經(jīng)營業(yè)績與股價表現(xiàn)或可提供管中一瞥。

上海國企混改破局非盈利養(yǎng)老，“會費(fèi)+月費(fèi)”，捆綁保險形成正反饋

公辦民營到國企混改，上?；旄钠髽I(yè)破局非盈利養(yǎng)老意義重大；“會費(fèi)+ 月費(fèi)”逐步成為盈利性項目主流，“會員資格”存疑慮；養(yǎng)老地產(chǎn)捆綁保險產(chǎn)品漸為大眾接受，形成“正反饋循環(huán)”雙贏模式；目標(biāo)客戶高度一致， 養(yǎng)老地產(chǎn)將成為壽險產(chǎn)業(yè)鏈中關(guān)鍵一環(huán)。

建議關(guān)注萬科（000002）、保利（600048）、上實發(fā)展（600748）

推薦在低成本資金獲取、資源整合、醫(yī)療機(jī)構(gòu)匹配、客戶信任度及養(yǎng)老產(chǎn)品線均具有相對優(yōu)勢的地產(chǎn)投資標(biāo)的，分別為萬科（隨園養(yǎng)老進(jìn)入規(guī)?；\(yùn)行）、保利地產(chǎn)（構(gòu)建三位一體養(yǎng)老體系）、上實發(fā)展（東灘養(yǎng)老前景廣闊想象空間巨大）。

風(fēng)險提示

地產(chǎn)調(diào)控時間過長，銷售持續(xù)下滑，信貸持續(xù)收緊，融資渠道狹窄，房企有出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能；匯率波動有導(dǎo)致房企外債匯兌損失加大的可能； 利率上升風(fēng)險有導(dǎo)致房企融資成本提升及債務(wù)負(fù)擔(dān)加重的可能；房企多元化和養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展有不及預(yù)期的可能。