上周五，建設(shè)銀行宣布進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)，首創(chuàng)發(fā)行個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品 – 按居貸。作為全國(guó)首個(gè)租房貸款產(chǎn)品，按居貸是專門用于個(gè)人支付房租租金等相關(guān)用途的人民幣貸款，簽約放款，最快一個(gè)工作日即可放款（相比住宅按揭貸款審批及發(fā)放時(shí)間通常為 2-3 個(gè)月），可采用信用和保證的貸款方式，最高金額 100 萬元，額度期限最長(zhǎng)不超過 10年，貸款年利率較低，一年期為 4.356%， 1-3 年期為 4.752%，相比目前住宅按揭貸款利率平均較基準(zhǔn)利率 4.9%上浮 5-10%。此外，需要注意的是，借款申請(qǐng)人需選擇躉交租金方式，即一次性繳納長(zhǎng)期房租，既有助于租客獲取房租折扣，降低租賃成本，也有利于房東一次性收取長(zhǎng)期租金，避免催繳租金或形成空置。

同一時(shí)間， 11 家大中型開發(fā)商與建設(shè)銀行深圳分行簽訂住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，包括中海外、華潤(rùn)置地、碧桂園、萬科、恒大等，首批 5481 套長(zhǎng)租房源將在深圳落地，相當(dāng)于目前兩個(gè)月的深圳新房供應(yīng)量，主要定位于家庭長(zhǎng)租需求。我們認(rèn)為開發(fā)商將受益于此次與建行長(zhǎng)達(dá) 20 年的戰(zhàn)略合作，因其為開發(fā)商近期在核心一二線城市獲取的純租賃地塊提供了一個(gè)可以更快速高效回籠資金的方案。

為應(yīng)對(duì)一二線城市住房供求失衡，我們注意到近階段政策重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并于今年 8 月將 13 個(gè)城市定為首批試點(diǎn)城市，包括有北京、上海、廣州、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、成都、沈陽、佛山和肇慶。該批試點(diǎn)城市隨后以前所未見的執(zhí)行力度迅速推出多幅城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，將其作為租賃住房用地，且樓面地價(jià)顯著低于周邊可售項(xiàng)目。根據(jù)中國(guó)最大的房屋中介機(jī)構(gòu)鏈家預(yù)測(cè)，中國(guó)市場(chǎng)年租金收入將于 2020 年達(dá) 1.6 萬億元， 2025 年為 2.9 萬億元， 2030 年為 4.0 萬億元，根據(jù)我們估算，這意味著中國(guó)住房租賃市場(chǎng)收入規(guī)模的復(fù)合年增長(zhǎng)率將于 2018-2020 年達(dá)16%， 2021-2025 年為 13%， 2026-2030 年為 7%。我們認(rèn)為此次建行率先介入住房租賃市場(chǎng)，將成為新的催化劑，從而有助于加速行業(yè)發(fā)展。

住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，通過分流居住需求使其不僅僅依賴于購(gòu)房，從而起到緩和房?jī)r(jià)的作用。住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展將對(duì)住房銷售市場(chǎng)形成擠出效應(yīng)，因此維持房地產(chǎn)行業(yè)低配評(píng)級(jí)，而具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商，如萬科和龍湖，將有望成為主要的受益者。萬科于 2016 年 5 月推出長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的統(tǒng)一品牌 – 泊寓，并計(jì)劃今年年底前將房間數(shù)量擴(kuò)大至 10 萬套；龍湖則于今年年初以旗下長(zhǎng)租公寓品牌 –冠寓開始試水，并計(jì)劃于 2017 年完成開業(yè)房間數(shù)量至 1 萬套，于 2019 年達(dá) 5 萬套。雖然在 2020 年以前長(zhǎng)租公寓對(duì)于開發(fā)商的收入貢獻(xiàn)仍有限，但在此后隨著中國(guó)新房市場(chǎng)規(guī)模的逐級(jí)下行，住房租賃市場(chǎng)對(duì)于開發(fā)商長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的價(jià)值將日益突出。