4月8日上午發(fā)改委印發(fā)了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》的通知，通知提到：“城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)?！薄皩τ诔蟪鞘?，要推動產(chǎn)業(yè)和人口向一小時交通地區(qū)擴(kuò)散，而收縮型中小城市要嚴(yán)控增量、盤活存量”…“深入推進(jìn)城市群發(fā)展”…“培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈”等等，釋放出一系列重要信號，我們做出以下三點解讀：

加大戶籍制度改革、限購政策進(jìn)一步放松

今年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)任務(wù)，提出了常住人口與戶籍人口城鎮(zhèn)化率平均提高1%以上的明確目標(biāo)，同時加大戶籍改革力度。我們依據(jù)住建部2019年初發(fā)布的2017年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒，統(tǒng)計出本次受益落戶放寬政策的城市共78個（城區(qū)常住人口1000萬以上超大城市4個，500-1000萬特大城市5個，300-500萬Ⅰ型大城市10個，100-300萬Ⅱ型大城市59個）。落戶放寬政策涵蓋了幾乎全部一二線城市與部分強(qiáng)三線城市。考慮到戶籍限制本身是限購的一環(huán)，《通知》也可以解讀為一二線及部分三線城市限購政策的放寬，這一調(diào)整擴(kuò)大了重點城市滿足購房資格人群數(shù)量，推動潛在購房需求釋放。我們認(rèn)為在放寬落戶刺激下，結(jié)合當(dāng)前一二線城市市場部分回暖的現(xiàn)狀，核心城市的房地產(chǎn)市場韌性將進(jìn)一步鞏固。

成渝城市群地位提升，“城市群+都市圈”進(jìn)一步定義

1）《通知》除開對傳統(tǒng)京津冀、長三角、粵港澳區(qū)域建設(shè)強(qiáng)調(diào)之外，新列入成渝城市群發(fā)展規(guī)劃，利好成渝區(qū)域有重點項目布局的房企，如藍(lán)光發(fā)展、金科股份等。

2）《通知》提到“對于收縮型中小城市要嚴(yán)控增量、盤活存量”，我們認(rèn)為這是一個重要的政策反轉(zhuǎn)：今后或不再嚴(yán)控一線城市人口規(guī)模，也不盲目去扶持中小城市擴(kuò)張，讓市場去配置資源，使經(jīng)濟(jì)更有效率的發(fā)展。從社會發(fā)展規(guī)律看，人口傾向流入高收入高效率的地域，綜合競爭力高的城市，既一線、部分二線及強(qiáng)三線城市，未來的房地產(chǎn)市場將更具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3）《通知》闡述了“合理疏解中心城區(qū)非核心功能”、“推動產(chǎn)業(yè)和人口向一小時交通圈地區(qū)擴(kuò)散”、“鼓勵社會資本參與都市圈建設(shè)與運營”等具體發(fā)展思路，我們認(rèn)為利好事先在城市群附近有項目布局，在政企合作、新城規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接方面有豐富資源與經(jīng)驗的房企，如華夏幸福等。

強(qiáng)調(diào)市場對資源的配置作用，人口凈流入、城市發(fā)展綜合潛力成為新指標(biāo)

城市群+都市圈”概念打破了傳統(tǒng)的行政區(qū)域劃分，目前看部分歸屬三四線的城市，憑借區(qū)位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，房價已經(jīng)高于部分弱二線城市，且未來依然有增長潛力?？紤]到主流目前房企在三四線的項目布局大多以城市綜合發(fā)展?jié)摿?，人口凈流入等指?biāo)進(jìn)行嚴(yán)苛挑選，從基本面看未來依然有需求韌性。因此，我們認(rèn)為：1）《通知》不能片面解讀為利好一二線、不看好三四線，對于主流房企，不只是一個結(jié)構(gòu)性利好，而是一個全局利好，但對布局在發(fā)展?jié)摿^差的四五線城市地方型小開發(fā)商來說，可能出現(xiàn)踏空局面，而也這將促使行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。2）進(jìn)一步看，考慮到當(dāng)前市場回暖呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性行情（18年漲幅較少補漲），且19年往后的政策調(diào)控將以因城施策為主，未來樓市或?qū)⒀永m(xù)結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性行情，對于主流房企來說，戰(zhàn)略布局、城市研判、項目選址等決策將起到更為關(guān)鍵的作用。

投資建議：《通知》里包含的如放寬核心城市的落戶限制、鼓勵社會資本參與都市圈建設(shè)與運營、讓市場主導(dǎo)人口資源配置等重大調(diào)整，超市場普遍預(yù)期，大型房企在資源配置及項目挑選上的優(yōu)勢凸顯，促使行業(yè)集中度進(jìn)一步提升；疊加當(dāng)前市場局部回暖，政策及資金面持續(xù)改善的背景，或引導(dǎo)板塊整體估值繼續(xù)回升，我們推薦：1）在重點城市深耕的行業(yè)龍頭：萬科A、保利地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)；2）布局圍繞核心城市群、都市圈的標(biāo)的：新城控股；3）聚焦城市群發(fā)展，在政企合作方面經(jīng)驗、資源豐富的房企：華夏幸福。

風(fēng)險提示：落戶放寬政策出臺低于預(yù)期，房地產(chǎn)市場銷售低于預(yù)期。