事項：

國家統(tǒng)計局公布 2019 年 1-3 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)， 其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長 11.8%， 新開工同比增長 11.9%； 商品房銷售面積同比下降 0.9%，銷售額同比增長 5.6%。

平安觀點：

投資持續(xù)超預(yù)期，整體呈現(xiàn)韌性。 2019 年 1-3 月房地產(chǎn)投資同比增長11.8%，較前 2 月上升 0.2 個百分點；其中 3 月單月投資同比增長 12%，投資整體呈現(xiàn)韌性。我們判斷投資超預(yù)期高增主要因： 1）土地購置費依舊維持高增（領(lǐng)先指標(biāo)土地成交價款 2018 年增 18%）； 2）受低竣工、高開工影響，施工面積增速較前 2 月末擴(kuò)大 1.4 個百分點至 8.2%，帶動建安投資回升； 3）資金端改善下開發(fā)商施工強(qiáng)度提升，前 2 月瀝青防水建材產(chǎn)量同比增長 21.2%。展望全年，考慮先行指標(biāo)土地成交價款前 3 月增速已明顯回落，預(yù)計后續(xù)土地購置費增速亦將下行，帶動全年地產(chǎn)投資增速回落。

單月銷售增速轉(zhuǎn)正， 復(fù)蘇持續(xù)性有待觀察。 1-3 月全國商品房銷售面積同比降 0.9%，銷售額同比增長 5.6%，增速較 1-2 月回升 2.7 個和 2.8個百分點。 受按揭利率回落、 部分城市政策微調(diào)及推盤力度加大影響，3 月單月銷售面積同比增長 1.8%，銷售額同比增長 8.3%，整體有所回溫。 前 3 月商品房平均銷售均價 9065 元/平， 較前 2 月微降 0.16%。展望全年，一二線城市目前已自然復(fù)蘇，但樓市復(fù)蘇背景下政策放松預(yù)期減弱，隨著過去兩年積累剛需釋放，復(fù)蘇持續(xù)性仍有待觀察。 三四線城市供應(yīng)充足、需求萎縮，加上此前未有明顯調(diào)整，預(yù)計后續(xù)量價均將面臨較大壓力。

單月新開工大幅回升， 2019 前高后低。 2019 年 1-3 月新開工同比增長 11.9%，較 1-2 月上升 5.9 個百分點；其中 3 月單月同比增 18.1%。我們判斷新開工大幅回升主要因： 1）樓市整體呈現(xiàn)韌性背景下， 三四線房企把握回溫窗口期，積極搶開工搶入市； 2）已開工未售絕對庫存低位，房企積極開工補(bǔ)庫存。展望全年，由于三四線樓市中期景氣度往下， 當(dāng)期為三四線房企去庫存窗口期，預(yù)計短期三四線新開工仍將相對積極，為全國開工提供支撐；后續(xù)隨著三四線樓市降溫調(diào)整， 將帶動三四線開工放緩，拖累全國開工表現(xiàn)。預(yù)計 2019 年新開工前高后低，同比下降 2%；統(tǒng)計的 7 家主流房企 2019 年計劃新開工合計同比降 15%。

土地市場熱度回升，竣工同比降幅收窄。 1-3 月全國土地購置面積同比降 33.1%，土地成交價款同比降 27%，較前 2 月回升 1 個和回落 13.9個百分點。盡管土地成交同比下降，但受樓市回暖及資金端改善影響，3 月百城土地成交溢價率環(huán)比提升 10.2 個百分點至 19.9%。 預(yù)計隨著核心城市樓市回溫，房企布局回歸一二線， 后續(xù)核心城市土拍市場熱度有望持續(xù)回升。 2019 年前 3 月商品房竣工同比降 10.8%，降幅較前 2 月收窄 1.1 個百分點?？紤]2017、 2018 年竣工已連續(xù)兩年負(fù)增長， 且 2015-2018 年期房銷售明顯回升，交房剛性下預(yù)計 2019年竣工降幅有望逐步收窄。

資金環(huán)境改善，按揭利率延續(xù)回落。 2019 年前 3 月房企整體到位資金 3.9 萬億，同比增長 5.9%，增速較前 2 月回升 3.8 個百分點。受銷售增速回升影響，定金及預(yù)收款增速環(huán)比提高 4.9 個百分點至10.5%。持續(xù)降準(zhǔn)背景下，國內(nèi)貸款增速轉(zhuǎn)正，環(huán)比回升 3 個百分點至 2.5%；同時首套按揭貸款利率持續(xù)四個月回落至 5.56%，帶動個人按揭貸款增速環(huán)比增長 2.9 個百分點至 9.4%。

投資建議： 隨著市場關(guān)注回歸基本面，地產(chǎn)板塊政策及市場底部明確，低估值、高股息且業(yè)績增長確定，配置價值持續(xù)凸顯。個股關(guān)注兩條主線： 1）資金狀況佳、業(yè)績確定性強(qiáng)、一二線貨值占比高的低估值龍頭及高股息率個股，如萬科、保利、金地、招商等； 2）受益融資成本下行、銷售及業(yè)績維持高增的二線龍頭如新城、中南、陽光城、榮盛等。

風(fēng)險提示： 1）盡管當(dāng)前樓市整體回溫，但三四線受制于供應(yīng)充足、需求萎縮，加上此前未有明顯調(diào)整，預(yù)計后續(xù)量價均將面臨較大壓力， 未來或存在三四線樓市超預(yù)期調(diào)整帶來房企大規(guī)模減值及中小房企資金鏈斷裂風(fēng)險； 2）目前一二線樓市已自然復(fù)蘇，可能存在因一二線復(fù)蘇導(dǎo)致政策端放松不及預(yù)期風(fēng)險； 3）受樓市火爆影響 2016 年起地價持續(xù)上升，而后續(xù)各城市限價政策陸續(xù)出臺， 預(yù)計板塊未來面臨毛利率下滑風(fēng)險。