房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)上行，新開工增速反彈。 2019 年 1-3 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額 2.38 萬億元，同比增長 11.8%，增速上升 0.2pct；新開工面積 3.87 億平米，增長 11.9%，增速上升 5.9pct；竣工面積 1.85億平米，同比下降 10.8%，降幅收窄 1.1pct。我們認(rèn)為新開工面積增速反彈主要受 3 月行情刺激以及 2018 年土地市場的高景氣影響；考慮2017、 2018 巨量的銷售面積， 我們認(rèn)為 2019 年竣工面積降幅將逐步收窄至轉(zhuǎn)正。 2019 年 3 月， 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 100.78，較 2 月份提高 0.21 個百分點(diǎn)，市場 3 月小陽春回暖。

銷售增速回暖， 單月銷售面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。 1-3 月份，商品房銷售面積約 2.98 億平方米，同比下降 0.9%，增速收窄 2.7pct；單月銷售面積約 1.57 億平米，同比增長 1.75%；商品房銷售額約 2.70 萬億元，同比增長 5.6%，增速上升 2.8pct。 我們認(rèn)為本月銷售面積的反彈并不具備持續(xù)性，考慮行政政策、棚改貨幣化等因素并未出現(xiàn)大的變化，我們依然認(rèn)為 2019 年銷售面積增速將逐步見底。

土地市場低位運(yùn)行， 溢價率有所上行。 1-3 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積 2543 萬平方米，同比下降 33.1%， 降幅收窄 1pct；土地成交價款 1194 億元，下降 27%， 降幅擴(kuò)大 13.9pct；受三月行情影響， 3月百城土地成交溢價率為 19.93%，為 2019 年以來新高，較 1、 2 月提升約 10pct。

開發(fā)到位資金依賴居民端貢獻(xiàn)，按揭利率持續(xù)下行。 1-3 月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 3.89 萬億元，同比增長 5.9%，增速上升 3.8pct。受市場成交回暖，定金及預(yù)收款以及個人按揭貸款分別同比增長10.5%、 9.4%，對到位資金拉動作用明顯。行業(yè)的融資環(huán)境持續(xù)保持較為寬松的狀態(tài)，國內(nèi)貸款及自籌資金累計增速也同比轉(zhuǎn)正。

個股方面我們推薦業(yè)績確定性強(qiáng)、資源卓越的一線房企：萬科 A、保利地產(chǎn)、新城控股、華夏幸福、華僑城 A 和金地集團(tuán)；

建議關(guān)注銷售高速成長、業(yè)績彈性大的二線房企和區(qū)域龍頭：中南建設(shè)、藍(lán)光發(fā)展、金科股份、榮盛發(fā)展和陽光城；

風(fēng)險提示：調(diào)控政策進(jìn)一步收緊；市場表現(xiàn)超預(yù)期下行