2019年1-3月全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和投資額分別同比增長(zhǎng)11.9%和11.8%，銷售面積和金額同比分別下降0.9%和上升5.6%。3月單月投資、新開(kāi)工面積及施工面積增速分別為12%、49%及68%，均為近期新高。18年以來(lái)新開(kāi)工高增帶動(dòng)施工走強(qiáng)，建安投資貢獻(xiàn)度提升；竣工面積同比下降8.4%，降幅較上月收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)，我們預(yù)計(jì)隨著16-17年開(kāi)工項(xiàng)目竣工結(jié)算，竣工將持續(xù)回暖。3月單月銷售面積增速1.8%，較上月上漲5.4個(gè)百分點(diǎn)，增速再度回正。我們預(yù)計(jì)19年一二線在供給改善、去化轉(zhuǎn)好的情況下，成交將穩(wěn)步改善；三四線由于棚改弱化銷售預(yù)計(jì)大幅下行；全年銷售增速或?qū)⒑糜?5%的預(yù)期。我們認(rèn)為19年地產(chǎn)政策以“因城施策”的深化與落地為主線，業(yè)績(jī)持續(xù)向好的龍頭及二線高成長(zhǎng)性房企估值仍有提升空間。同時(shí)建議持續(xù)關(guān)注粵港澳、京津冀等區(qū)域題材的爆發(fā)機(jī)會(huì)。我們重申板塊強(qiáng)于大市的評(píng)級(jí)，推薦組合：1）龍頭房企：保利地產(chǎn)、新城控股；2）區(qū)域房企：招商蛇口、榮盛發(fā)展；建議關(guān)注高成長(zhǎng)性房企：陽(yáng)光城、中南建設(shè)；地產(chǎn)交易服務(wù)商：我愛(ài)我家等。

支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)

1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)11.8%，較1-2月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房新開(kāi)工面積同比上升11.9%，較1-2月上升35.3個(gè)百分點(diǎn)；施工面積同比上升8.2%，增速較1-2月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置面積同比下降33.1%。3月單月投資、新開(kāi)工面積及施工面積增速分別為12%、49%及68%，均為近期新高，18年以來(lái)新開(kāi)工高增帶動(dòng)施工走強(qiáng)，建安投資貢獻(xiàn)度提升；竣工面積同比下降8.4%，降幅較上月收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)，我們預(yù)計(jì)隨著16-17年開(kāi)工項(xiàng)目竣工結(jié)算，竣工將持續(xù)回暖。1-3月土地購(gòu)置面積同比下降33.1%，但溢價(jià)率上升至20%，隨著房企融資改善，預(yù)計(jì)地市將逐漸回暖。

1-3月的商品房銷售面積為29829萬(wàn)平方米，同比下降0.9%；銷售額為27039億元，同比上升5.6%；較上月擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)為9065元/平米，同比上升6.6%，較上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。3月單月銷售面積增速1.8%，較上月上漲5.4個(gè)百分點(diǎn)，增速再度回正。我們預(yù)計(jì)19年一二線在供給改善、去化轉(zhuǎn)好的情況下，成交將穩(wěn)步改善；三四線由于棚改弱化銷售預(yù)計(jì)大幅下行；全年銷售增速或?qū)⒑糜?5%的預(yù)期。

1-3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合計(jì)資金來(lái)源為38948億元，同比上升5.9%，較1-2月擴(kuò)大3.8個(gè)百分點(diǎn)。從各資金來(lái)源同比來(lái)看，1-3月累計(jì)數(shù)據(jù)中，國(guó)內(nèi)貸款同比上升2.5%，較1-2月收窄3個(gè)百分點(diǎn)；利用外資同比上升106.3%，較1-2月回落227.1個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金同比上升3%，較1-2月收窄4.5個(gè)百分點(diǎn)；包含定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款的其他資金同比上升8.9%，較1-2月擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，1-3月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別同比上升10.5%和上升9.4%。

評(píng)級(jí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)銷售大幅下滑，三四線景氣度下滑超預(yù)期。