投資要點：

上周（19/04/13-19/04/19）主流45城一手房周成交650萬平米，環(huán)比上升5%；其中，一二線環(huán)比+7%、三四線環(huán)比-1%；4月月成交同比+31%，較3月提升4pct，其中一二線同比+57%、三四線同比-14%，分別較3月+7pct和+0pct，其中一二線維持較好成交熱度、三四線同比繼續(xù)下降。上周14個重點城市二手房合計周成交180萬平米，環(huán)比+9%；4月截至上周累計成交473萬平米，月成交同比+29%，較3月上升23pct，二手房成交也逐步走好。庫存方面，上周15城推盤環(huán)比+44%，成交環(huán)比+5%，周成交/推盤比0.78倍，低于上周的1.07倍，低于3月的1.08倍；15城可售面積7,835萬平米，環(huán)比+0.7%；3個月移動平均去化月數(shù)為10.9個月，環(huán)比上升0.04個月，行業(yè)依然處于低庫存階段、并處于加庫存階段。政策新聞方面，政治局會議強調(diào)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制；住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示；地方政策，長沙停止二套房契稅優(yōu)惠，保定清苑引進(jìn)人才購房最高補貼50萬，呼和浩特部分本科及以上學(xué)歷可半價買房，政策有緊有松；土地方面，自然資源部要求住宅用地去化周期三年以上城市停止供地，去化周期6個月以內(nèi)要顯著增加供地，并加快節(jié)奏。我們維持判斷行業(yè)將呈現(xiàn)“總量偏弱、結(jié)構(gòu)改善”的格局，近期政治局會議重申房住不炒、住建部預(yù)警過熱城市，這是低庫存的必然，政府依然堅持一城一策、地方政策有松有緊，這也說明政府維持穩(wěn)價跑量的框架，仍將導(dǎo)向“周期延長、波動縮窄”，同時資金面大幅改善，房企基本面表現(xiàn)也料將更強，目前主流房企19PE估值僅5-9倍，NAV折價20-60%，我們維持行業(yè)推薦評級，維持推薦：1）一二線龍頭（受益一二線改善）：保利地產(chǎn)、萬科、融創(chuàng)中國、金地集團、招商蛇口、綠地控股；2）二線藍(lán)籌（受益資金面改善）：新城控股、中南建設(shè)、陽光城、旭輝控股、榮盛發(fā)展、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展；3）國企改革概念：首開股份等。

支撐評級要點

房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周45個重點城市新房合計成交649.9萬平米，環(huán)比上升5.1%；4月一手房合計成交1,679.9萬平米，較3月同期環(huán)比上升8.8%，較去年4月同期同比上升30.8%，其中，一、二、三、四線城市上周成交面積分別環(huán)比變化：+11.1%、+6.1%、+8.0%、-15.8%，當(dāng)月月成交同比分別為：+51.2%、+58.8%、-6.4%、-25.9%。15城可售面積為7,834.6萬平米，環(huán)比上升0.7%；3個月移動平均去化月數(shù)為10.9個月，環(huán)比上升0.04個月。

主要政策新聞：中共中央政治局會議強調(diào)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制；住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示；統(tǒng)計局發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)投資銷售數(shù)據(jù)，1季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.4萬億，同比+11.8%，較1-2月+0.2pct，1季度商品房銷售面積2.98億方，同比-0.9%，較1-2月+2.7pct；70大中城市3月新建商品住宅銷售價格同比漲幅微升；保定清苑引進(jìn)人才購房最高補貼50萬，父母子女都能買房；長沙停止二套房契稅優(yōu)惠，將按4%征收；自然資源部稱住宅用地消化周期超36個月城市將停止供地；深圳物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)將大幅上漲，多層住宅最高標(biāo)準(zhǔn)漲幅近70%。

公司動態(tài)跟蹤：華夏幸福18營收838億，同比+40.5%，凈利潤117.5億元，同比+32.9%；招商蛇口正籌劃擬現(xiàn)金購買中航國際持有的中航善達(dá)22.4%股份，及以持有的招商物業(yè)100%股權(quán)認(rèn)購中航善達(dá)非公開發(fā)行股份；陽光城19年第二期公司債券4月18日上市，發(fā)行規(guī)模為8億，利率7.5%。保利地產(chǎn)18年營收1945億元，同比+32.7%，凈利潤189億元，同比+20.9%。新城控股就公司18年利潤、關(guān)聯(lián)方資金往來、現(xiàn)金流和貨幣資金、房地產(chǎn)開發(fā)等回復(fù)上交所問訊，公司擬境外發(fā)行不超過10億美元債，已被予以備案登記。

一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.2%，滬深300指數(shù)上漲3.31%，相對收益為-3.51%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在28個板塊排名中排第28位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：洲際油氣、美都能源、東華實業(yè)、中珠控股、天宸股份。

風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊以及行業(yè)資金改善不及預(yù)期。